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Come aprire un Bed and Breakfast

Il turismo locale e diffuso, cosi come viene definito il bed and breakfast, ha subito un boom negli ultimi anni, per due ragioni:

1) molte case, ampie e con stanze libere, sono state convertite in luoghi di ospitalità
2) la voglia di viaggiare e vivere nel posto in maniera più umana rispetto ai classici hotel

Queste due ragioni, spingono molti proprietari di case, ad aprire un B&B cosi come molti utenti, preferiscono alloggiare in questo tipo di strutture.

Vediamo ora come aprire un B&B.

In primo luogo, dobbiamo fare riferimento alla normativa regionale, che varia da regione a regione e indica le modalità di apertura per questa tipologia di struttura ricettiva.

Requisiti di base

I requisiti, i giorni di apertura e il numero di camere dipendono infatti da regione a regione, che ha stabilito dei criteri in base ai propri trend turistici.

Il limite di numero di camere è generalmente 3, con eccezione di Toscana, Puglia e Basilicata che consentono di disporre di 6 camere. Friuli, Calabria e Lombardia consentono fino a 4 camere, mentre la provincia autonomia di Bolzano ne consente 6.

Riguardo alle limitazioni del periodo minimo e massimo di apertura, la maggior parte delle regioni stabilisce un minimo d 90 giorni e un massimo di 270 giorni di apertura, anche non consecutivi.

La permanenza di un singolo ospite, non può superare di norma i 30 giorni, con qualche eccezione a 60. L'immobile utilizzato per B&B deve essere lo stesso di residenza, ad eccezione di alcune regioni come Lazio, Valle d'Aosta, Puglia e Marche che estendono il raggio di distanza da 50 a 200 mq dall'abitazione principale.

A livello generale, ci sono però dei requisiti validi per tutti che riguardano le attrezzature minime previste nelle camere e nei bagni, cosi come l'immobile deve risultare agibile e in regola con il piano urbanistico.
La dimensione minima delle camere è di 14 metri quadri per una camera classificata come doppia, 8 metri quadri per una camera singola.

Ogni regione stabilisce il numero minimo e massimo di camere cosi come la dimensione.
Tra i compiti obbligatori, fornire la colazione e registrare gli ospiti presso il sito web predisposto dalla questura.

Prospetto contabile

Gestire un B&B non richiede status particolari a livello contabile. I proventi da B&B sono tassati come redditi diversi, derivanti da attività commerciale non esercitata in forma stabile e abituale.
Dal guadagno per l'affitto delle camere, il gestore può detrarre le spese sostenute inerenti al pernottamento degli ospiti e sulla differenza si versano le tasse.

Alcune regioni consentono la gestione del B&B anche come attività imprenditoriale vera e propria, dotata quindi di partita iva.

Burocrazia e documenti

A livello burocratico, è necessario compilare il modello di dichiarazione di inizio attività, presso lo sportello Suap del proprio comune di riferimento. Il modulo si chiama Scia ovvero Segnalazione Certificata di Inizio Attività, presentabile anche in via telematica.
Sarà necessario presentare la planimetria dell'immobile ed eventuali altre certificazioni richieste dalle normative regionali cosi come saranno necessari i certificati di conformità impianti elettrici, idraulico e gas.

Come trovare clienti

Una volta aperto, il problema comune a tutte le attività turistiche, è trovare clienti. Ci sono diversi modi per acquisire clientela.

In primo luogo consiglio di predisporre di un proprio sito web informativo e una pagina Facebook. Questi due strumenti consentono di poter dare informazioni ai nostri ospiti, gestire i rapporti pre e post pernottamento, ricevere feedback, lamentele e gestire evetuali problemi.

Ricordatevi che il feedback degli utenti può fare molta differenza tra un B&B di successo e uno che chiuderà presto.

Per ottenere prenotazioni, possiamo dotarci di un sistema di booking interno, potendo cosi vendere direttamente ai nostri clienti oppure affidarci da una OTA, un sistema di prenotazione esterno, tipo Booking.com, che ci consente di inserire e vendere le camere.

Tra i servizi consigliati in questo ambito Booking.com e AirBnb tra i più diffusi.

Quanto si può guadagnare

L'attività di Bed and Brekfast si presuppone avviata nella propria abitazione, sfruttando al meglio le proprie camere, senza quindi particolari costi di gestione extra o di personale.

Nel business plan sotto riportato, ho tenuto conto di alcuni aspetti importanti:
- colazione di buona qualità, per un costo medio di 3 euro a persona;
- pulizia quotidiana delle camere cosi come cambio biancheria;
- tasso di occupazione minimo del 50%;
- utilizzo di sistemi esterni con un costo prenotazione medio del 15%;
- prezzo interessante pari a 50 euro al giorno;
- una quota di 1000 euro all'anno come ammortamento arredi, per poter cambiare ogni tanto gli arredi e sostituire quelli usurati;
- un aumento dei consumi medi di energia, acqua e gas, che possono essere contenuti di molto adottando tecnologie ecosostenibili.

Business plan ipotetico

Ipotizzando 270 giorni di apertura per 3 camere e un tasso di pernottamento medio del 50%, un prezzo medio di 50 euro a camera, potremmo avere questi dati:

- Numero camere: 3
- Giorni apertura: 270
- Tasso di occupazione minimo: 50%
- Prezzo camera: 50 euro
- Totale pernottamenti: 405 notti

Ricavi:
- Ricavo presunto: 20.250 euro
- Ricavo al netto di costi di prenotazione: 18.000

Costi di gestione:
- Colazione: 405 x 2 persone => 910 pasti => 3 euro a pasto ovvero 2730 euro
- Bianchera e pulizie: 405 notti x 7 euro= 2835 euro
- Maggior consumo di utenze: 1800 euro
- Ammortamento mobili e riparazioni: 1000 euro

Totale costi presunti: 8.365
Differenza: 9.635 euro, pari ad un guadagno mensile di 800 euro

Il tasso di occupazione è molto importante, perchè più è elevato e maggiori saranno i nostri ricavi. Solitamente, per esperienza, il tasso di occupazione non supererà quasi mai l'80%, un limite che ritengo fisiologico per questo tipo di strutture.

Il prezzo ha una funzione di regolazione: possiamo aumentarlo qualora la nostra struttura abbia un buon tasso di occupazione e un buon feedback oppure ridurlo per aumentare i pernottamenti.